הקשר הקיים בין הליכי הירושה ומימושן של זכויות היורשים, לבין הליכי פירוק השיתוף במקרקעין, הינו קשר שבלתי ניתן להימנע ממנו במרבית המקרים. כלומר: במרבית המקרים, בכדי שיוכלו ליהנות מזכויות הירושה המוקנות להם בנכסי העיזבון, על היורשים לפעול בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, וזאת כמובן תוך הסתייעות בעורכי דין המתמחים בתחום.

דייר מוגן ירושה:

חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב 1972 נועד להסדיר את מערכת היחסים השוררת בין שוכר בדירה לבין המשכיר שלה (בעלי הדירה), והוא נוגע למבנים ישנים ולהסכמי שכירות מוגנת, אשר נחתמו בין בעלי הבתים לבין הדיירים שלהם. ההסכמים הללו היו נפוצים בעיקר בין שנות ה-40' לשנות ה-70', אך ניתן למצוא גם הסכמים דומים מתקופות מאוחרות יותר.

המקור הנורמטיבי כאמור, הינו חוק הגנת הדייר, והוא הגיע לאחר תקופה בה החוק שהסדיר את עניינים אלה היה חוק הגנת הדייר, התשט"ו – 1955, לצד חוקים ישנים נוספים.

כשאדם נפטר, הוא מוריש את נכסיו, אם באמצעות צו קיום צוואה או באמצעות יורשים על פי דין. אחת השאלות המרכזיות בדיני הגנת הדייר הינה שאלת הקיום או אי-הקיום של ירושה בנכסים מוגנים, שהם כאמור נכסים שנחתמו בגינם הסכמי שכירות מוגנת בין בעלי הדירות לבין השוכרים שלהם.

רבים טועים לחשוב כי נכסים אלה אינם עוברים בירושה, אך הדבר לא כל-כך פשוט וחד-משמעי, ומוסדר בסעיף 20 לחוק הגנת הדייר החדש במילותיו:

(א) "דייר של דירה שנפטר, יהיה בן זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני זוג לפחות שישה חודשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים בתקופה זו יחד".

אם כן אנו יכולים לראות לפי נוסחו של הסעיף מה הייתה כוונת המחוקק בעודו ניסח חוק זה, תוך שרצה לשמור על זכותו המוגנת של בן זוגו של המנוח להמשיך ולהתגורר בדירת המגורים בעלת חוזה השכירות המוגנת אך זאת כאמור – בתנאי שהשניים היו זוג לתקופה בת חצי שנה לפחות, וכי גרו יחד במהלכה.

סעיף 20 (ב) לחוק מגדיר למי עוברות זכויות המגורים בשכירות המוגנת במידה ולמנוח אין בן זוג כנדרש בסעיף 20 (א), כפי שהובא לעיל וקובע כך:

(ב) "באין בן זוג כאמור בסעיף קטן (א) יהיו ילדי הדייר לדיירים, ובאין ילדים – קרוביו האחרים, כל אלה בתנאי שהיו מתגוררים בדירה יחד איתו לפחות שישה חודשים סמוך לפטירתו ולא הייתה להם בזמן פטירתו דירה אחרת למגוריהם".

ניתן ללמוד מנוסחו של סעיף זה מה הן זכויות המגורים העוברות בירושה בעת מותו של הדייר המוגן ולמי הן עוברות באין בן זוג העומד בתנאיו של סעיף 20 (א) לחוק כפי שהובא לעיל. הסעיף מגדיר את ילדיו של הדייר כיורשי זכותו המוגנת לשכירות בנכס, ובמקרים שבהם למנוח לא היו ילדים – מגדיר הסעיף כי זכות המדור תעבור לידיהם של קרוביו הנותרים – כל זאת כמובן בתנאי שהתגוררו עימו מעל לחצי שנה סמוך למועד פטירתו, ובתנאי שאין בבעלותם כל דירה אחרת.

השוני בין הסעיפים הוא שסעיף 20 (א) דורש מגורים משותפים למשך חצי שנה וכן זוגיות לתקופה דומה, ואילו סעיף 20 (ב) מגדיל עשות, ובנוסף לדרישות הללו, של מגורים לתקופה העולה על חצי שנה, מוסיף תנאי לפיו אין זכאים קרוביו של המנוח לזכותו לדיירות מוגנת בנכס, אלא אם אינם בעלי כל דירה אחרת על שמם.

אם כן עולה השאלה, כיצד ומתי יוכל יורשו של יורש להיהפך בעצמו לדייר מוגן ולרשת את הנכס המוגן? שאלה עליה השיבה הפסיקה בפרשת דוד שפי נגד רבקה שטיינר, רע"א 1711/98.

בפרשת שפי נגד שטיינר מדובר היה בדייר מוגן משנת 1947, אשר התגורר בכל שנות חייו ביחד עם אשתו ועם בתו בדירה המוגנת.

לאחר תקופה מסוימת, ועם הגיעה לגיל בגרות, נישאה ביתו ועזבה את ביתם המשותף. לאחר זמן מה האב נפטר, ואשתו, אימה של ביתו, ירשה אותו. לאחר מכן ביתו שבה להתגורר עם אמה, יחד עם בעלה, זאת על מנת לסייע לה ולטפל בה. לאחר תקופה ממושכת בה חיו בביתה, נפטרה האם, והבת עתרה לקבלת מעמדה של אימה, כדיירת מוגנת בדירה. יצוין כי לא הייתה בבעלותה של הבת כל דירה אחרת. כבוד השופט אהרון ברק, קבע בפסק הדין כי בשביל שהבת תוכל לרשת את זכות מגוריה של אימה כדיירת מוגנת בנכס, זכות אותה ירשה היא מבן זוגה, אבי ביתם המנוח, עליה לקיים ארבעה תנאים באופן מצטבר (ולא כל אחד לחוד). השופט ברק קבע כי הבת תידרש להוכיח את התנאים הבאים:

  • כי התגוררה בנכס המדובר עם אביה המנוח, לפחות חצי שנה בסמוך לפטירתו (כדרישתו של סעיף 20 לחוק הגנת הדייר כפי שהוצג לעיל). כלומר: אין די בכך שהאם ירשה את הדיירות המוגנת בהתאם לדרישותיו של הסעיף – גם הבת נדרשת לעמוד בתנאים זהים כלפי אביה, ולא כלפי אימה, ממנה מבקשת היא לרשת את זכות המגורים המוגנת.
  • כי לא הייתה בבעלותה כל דירה אחרת במועד פטירתו של אביה המנוח. כלומר: אין די בכך שלא הייתה בבעלותה כל דירה אחרת במועד פטירתה של אימה, השופט ברק ביקש לבחון האם הייתה בבעלותה כל דירה אחרת בתקופה שבה אביה נפטר.
  • כי לא עזבה את הדירה משך כל התקופה שעברה מרגע פטירתו של אביה ועד למועד פטירתה של אימה.
  • כי לא הייתה וכי אין בבעלותה כל דירה אחרת למגורים במועד פטירתה של אמה.

לאחר דיון ממושך בתנאים הללו, גרסו שופטי ההרכב כי הבת איננה עומדת במרבית התנאים אותם הציג כבוד השופט ברק – היא לא התגוררה עם אביה בעת פטירתו ובטח שלא בחצי השנה שקדמה לה (מאחר וכאמור עברה להתגורר עם בעלה הטרי לאחר נישואיהם ובכך, בפועל, ויתרה על זכותה לדיירות מוגנת בנכס בהיבט זה. כמו כן הייתה בבעלותה דירה אחרת השימשה אותה למגורים, וכך למעשה לא עמדה בתנאי נוסף הנדרש על פי קביעת השופט ברק. בנוסף – לא המשיכה להתגורר בדירה בכל תקופת הביניים בין פטירתו של אביה ועד לפטירתה של אמה. לאור כל אלה, למשעה ניתן לראות כי הבת לא עמדה בשלושה מארבעת התנאים (למעט התנאי הדורש שלא תהיה בבעלותה דירה היכולה לשמש למגוריה בעת פטירתה של אימה, תנאי אשר קיימה), ומכאן שאין היא זכאית לרשת את דיירותו המוגנת של אביה בדירה.

בשלב זה נשים לב כי התנאי על פיו נדרשה הבת להתגורר עם המנוח לתקופה בת חצי שנה לפחות לפני פטירתו, הוא למעשה תנאי שנועד להכחיד תופעה זן מן העולם, שכן בקרוב לא ניתן יהיה למצוא מי שהתגורר עם הדייר המוגן לפני פטירתו ולא עזב את הדירה מאז.

הרי לפי התנאים, נכד לדייר מוגן, אשר מבקש לרשת מאביו את זכות הדיירות המוגנת, כפי שזה ירש אותה מאביו, שהוא סבו של הנכד המבקש עתה לרשת את הזכות – ידרש להוכיח שהתגורר עם סבו לפחות בחצי השנה האחרונה שקדמה לפטירתו, ומכאן שנתקשה למצוא מי שעומד בתנאי זה מדור שני, וודאי שהדבר יהיה הרבה פחות נפוץ בקרב דורות שלישיים וכו'… התוצאה היא שבקרוב כבר לא יהיה צורך בהסדרה חקיקתית זו, שכן כל זכויות הדיירות המוגנת ייעלמו להם מן העולם.

לסיכום:

על כן ניתן לראות שאמנם הוראותיו של חוק הגנת הדייר אינן מונעות קבלתה של זכות דיירות מוגנת בירושה, אך הן כן מגבילות את תנאיה של הירושה לתנאים מאוד נוקשים, כאלה שבפועל לא ניתן לקיימם למשך יותר משני דורות או שלושה במקרי קיצון, וזאת אף אם שאר התנאים עליהם דיבר כבוד השופט ברק כן התקיימו (היעדר דירה חלופית למגורים, מגורים ברצף כל התקופה, והיעדר דירת מגורים חלופית במועד פטירת המנוח בעל זכות הדיירות המוגנת).

נציין כהערת אגב, שכשם שלבן זוג ישנם זכויות בירושה, כך גם שבדעת מיעוט באותה פרשה, קבע כבוד השופט אנגלרד כי גם האם למעשה דיירת מוגנת, היות והייתה נשואה לאב במועד חתימתו של הסכם השכירות המוגנת, וזאת חרף העובדה שלא הייתה חתומה על ההסכם בעצמה. כלומר: לשיטתו – הבת הייתה זכאית לרשת מאמה את הדיירות המוגנת, במידה והייתה עומדת בתנאים הללו מול אימה (ולא מול אביה) אשר היה זה שחתם בפועל על הסכם השכירות. כך היחס שצריך היה ליתן לה הוא של יורשת זכות מגורים מוגנת מסדר ראשון ולא מסדר שני, ומכאן שתידרש היא לעמוד אך בשתי דרישותיו של החוק, ואין היא, תיבחן לפי ארבעת התנאים אותם קבע כבוד השופט ברק ליורשים מסדר שני ("יורשי יורשים").

משרדנו מתמחה בתחומי הצוואה והירושה וישמח לעמוד לרשותכם