פירוק שיתוף ללא הסכמה

בין אם מדובר בקבוצת רכישה, בין אם מדובר בהשקעה משותפת ואף בנישואין, זכות הפירוק היא זכות בסיסית והיא ניתנת לכל אחד מהשותפים בבעלות הנכס. זוהי זכות בסיסית לחוק המקרקעין, תשכ"ט 1969.

כל עוד השותפים מסכימים לבקשה הפירוק מדובר בהליך קצר ומהיר באמצעות התדיינות בין עורכי דין. אחד השותפים שמבקש לצאת מהשותפות ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי מוסכם ובא לציון גואל. אלא שאם אחד השותפים מתנגד לפירוק הדבר עשוי להסתבך.

פירוק שיתוף בנכנס

חשוב לומר, שהפסיקה והחוק נוטים בבירור לכיוונו של פירוק השיתוף. החוק מכיר בזכות של כל שותף לצאת מהשותפות בכל עת, גם אם בבעלותו אחוז זעיר מהנכס.

סעיף 37א לחוק המקרקעין אומר: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". בית משפט רואה בזכות הפירוק מעין עקרון על, לפיו לא ניתן לאלץ אדם להישאר בשותפות בניגוד לרצונו.

במקרים בהם אין הסכמה לפירוק, יש להגיש תביעה לפירוק שותפות במקרקעין לבית משפט השלום או המחוזי, בהתאם לשווי המקרקעין (עד 2 מיליון הדבר יטופל בבית משפט השלום ומעל לכך בבית משפט המחוזי).

יוצא מן הכלל הוא שותף שהוא בן משפחה, ולא רק בן זוג. במקרים כאלה בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין תועבר לבית המשפט לענייני משפחה, ללא קשר לשווי ערך הנכס.

פירוק שותפות בנכס

כאשר פירוק שיתוף במקרקעין לא נעשה בהסכמה הוא יכול להיעשות במספר דרכים:

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי הסכם

כל הסכם במקרקעין, יש לקבל את אישור המפקח על המקרקעין על מנת לוודא כי הפירוק נעשה על פי  החוק

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי צו בית משפט

נעשה במצבים בהם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן החלוקה ולכן בית המשפט קובע את האופן והדרך בה היא תתבצע

• פירוק שיתוף על פי חלוקה בעין

פירוק של נכס על ידי כך שיוצרים בו יחידות חדשות. במקרים המתאימים בית משפט עשוי להורות על תשלומי איזון בין השותפים. כל מקרה לגופו

• פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף

במקרים בהם הדבר מתאפשר בית המשפט עשוי לחלק את הנכס בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס.

• פירוק השיתוף באמצעות מכירה

באותם מקרים בהם בית המשפט סבור כי חלוקה בדרך אחרת עשויה למנוע מאחד השותפים את זכויותיו או לגרום לו להפסדים הוא עשוי להורות על פירוק באמצעות מכירת הנכס וחלוקת הכספים בהתאם לחלקם של השותפים בנכס.

עם זאת חשוב לזכור, כי מי שיזם את הפירוק אינו יכול לבחור את הדרך בה הפירוק יתבצע. את הדרך יקבע בית המשפט על השיקולים שיפגעו כמה שפחות בצדדים הנוגעים לדבר. גם אם יחזור בו מתביעתו לחלוקת הרכוש לאחר שנודע לו בבית המשפט כי הוא עתיד לחלק את המקרקעין באופן שלא מתאים לו, לא תמיד הדבר אפשרי. אם אחד מהשותפים יבקש להמשיך הפירוק בדרך כלל בית המשפט ייעתר לבקשתו.

יש לזכור כי על מנת לקיים פירוק בהסכמה יש להשיג את חתימתם של כל השותפים לנכס על מנת לפרקו בהסכמה. במקרה ואחד מהם לא מסכים לפרקו, לא ניתן לאפשר את מכירתו.

השפעות הסכם שיתוף על פירוק שותפות במקרקעין

אם קיים בין הצדדים הסכם שיתוף באופן המגביל את הפירוק, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף רק שלוש שנים לאחר ההסכם.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע שהסכם שיתוף, אם נחתם, חל גם על שותף שהצטרף לנכס לאחר מכן: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעים המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ושנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

עם זאת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מסביר כי "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".

זאת כל עוד הצדדים שמרו על הסכם, במקרה של הפרת ההסכם ניתן לדרוש שבית המשפט יפרק את השיתוף קודם לכן.

• בית המשפט עשוי לבחור בחלוקה פיזית של הנכס עצמו, ככל שהדבר ניתן
• הוראה לפירוק השיתוף וחלוקת המחיר בין השותפים על פי אחוזיהם בנכס
• קניית שאר חלקי הנכס מהשותפים על ידי אחד מהם

עם זאת חשוב לזכור, כי למרות הנטייה של בתי המשפט לכבד את הרצון של מי מהבעלים לפירוק שותפות, ישנם מצבים בהם בית המשפט יחרוג ממנהג זה, למשל כאשר הוא מתרשם כי הפירוק נעשה רק על מנת להתעמר במי מהצדדים.

כך למשל פסק בית משפט השלום בתל אביב כאשר דחה תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין לאחר שעלתה טענה לחוסר תום לב (ת"א 5832-01-18). באותו המקרה דובר על שני שותפים בדירה ברחוב הירקון בתל אביב שנכנסו בנעליו של הבעלים הקודמים של הנכס ורכשו ממנו את הזכויות. בין הצדדים הסכם שיתוף בנכס שכלל חלוקה פיזית לשתי יחידות נפרדות – אחת גדולה יותר והאחרת קטנה יותר. ההסכם אף קבע כי זכות החזקה בדירה הגדולה יותר תהיה ב3/4 מזכויות הנכס והרבע הנוסף לבעלי הדירה הקטנה יותר.

בעלי הדירה הגדולה יותר הגיש תביעה לפירוק השיתוף בנכס. הו אטען כי הוא רכש את הזכויות בדיר הגדולה מתוך הנחה כי יוכל לרכוש גם את זכויות הידרה והקטנה על מנת לאחד בין היחידות.

מנגד, השותף השני טען כי התביעה נועדה לכפות עליו את מכירת הדירה על מנת לאפשר לשותף הראשון להשתלט על כלל הנכס במלואו. עוד נטען כי מצבו המשפטי של הנכס היה ידוע לשותף הראשון כאשר רכש את הזכויות ולכן הגשת התביעה בדרך שתחייב את פירוק השיתוף מהווה שימוש לרע בזכות שניתנה לו כשותף וחוסר תום לב.

בית המשפט הסביר בפסק דינו כי במקרה המדובר אין בשיתוף לפגוע או להפחית מהזכויות שיש לו בדירה הגדולה. עוד נטען כי מצבם של הדירות מבחינת חלוקה היה ידוע לשותף הראשון עוד בטרם רכז את זכויותיו. ולכן עצם הגשת התביעה מהווה שימוש לרעה בהליך משפטי מתוך מטרה לכפות על השותף השני למכור את זכויותיו בנכס וכי ראוי להציג לו הצעה ראויה מבלי לאיים בניהול הליך משפטי הכופה את המכירה במקביל.

עסקות מקרקעין הן מהעסקאות המסובכות והרגישות ביותר שיש. בכל מקרה של פירוק שותפות יש צורך בליווי משפטי צמוד, בוודאי כשהוא נעשה לא בהסכמה. משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ובו תוכלו למצוא עורך דין המתאים לכם משורה של עו"ד מומחים לתחום ובעל ניסיון של שנים שישמחו להיפגש איתכם ולענות לכם על כל שאלה.