ביטול מתנה במקרקעין

מתנה במקרקעין היא למעשה העברת זכויות זה דירה או נכס נדל"ן / קרקע אחר ללא תמורה או בתמורה חלקית בלבד. לשם ביצוע המתנה יש צורך ברישום המתנה בפנקס המקרקעין, זאת בניגוד למשל למתנה ברכוש כגון כסף, ניירות ערך, רכב או רכוש אחר שאינו רשום בפנקס מסודר (למעט בעלות על רכב שקל יחסית להעביר).

במקרים בהם עסקת המתנה ניתנה למראית עין, מתנה פיקטיבית או מתנה שניתנה כמעשה שבמרמה ישנה עילה לבית המשפט להתערב ולדרוש ביטול עסקת מתנה במקרקעין.

ביטול מתנה במקרקעין קשה יותר אם נעשה לאחר הרישום בפנקס, אז מדובר בביטול מתנה שהושלמה, אך עדיין אפשרי משפטית.

בניגוד לירושה למשל, העברת נכס ללא תמורה, קרי מתנה במקרקעין, היא עסקת מקרקעין לכל דבר הנעשית בחוזה מתנה במקרקעין וחלים עליו כל המיסים שחלים על עסקה כזו כגון מס שבח או מיסוי מקרקעין.

אחת הדרישות לגבי הסכם מתנה במקרקעין הוא דרישת הכתב, לפי סעיף 8 לחוק המקרקעין: "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". המטרה היא לחזק את גמירות דעתו של נותן המתנה ולהעניק לו שהות להרהר בכך בכובד ראש. כמו כן, באותה נשימה, אם חתם בכתב, הדבר משמש כראיה מחזקת לכך שהעברת הזכויות במקרקעין ניתנו בגמירות דעת של נותן המתנה ומקשה על תקיפתה לאחר מכן.

ביטול הסכם מתנה במקרקעין

ישנם שני דרכים עיקריות בהם ניתן לטעון בבית המשפט לביטול מתנה ללא תמורה:

טענות לפי חוק המתנה, תשכח 1968 (חוק המתנה במקרקעין):

  • מתנה למראית עין: באה לתאר מצב בו צד אחד מעביר לצד האחר נכס נדל"ני במתנה, בשעה שאין בכוונת הצדדים לנהוג כך בפועל. דבר זה יכול להיות משורה של סיבות חברתיות, אישיות, כלכליות ואחרות אך אם הדבר יוכח בבית המשפט דינו של הסכם כזה להתבטל, זאת משום שלא הייתה כוונה אמיתית בין הצדדים להעברת הנכס כמתנה ללא תמורה, אלא כוונה נסתרת אחרת.

כך למשל, במרץ 2019 נקבע על ידי בית משפט המחוזי בנצרת כי אם הוכח כי אם התנהגות של הצד המקבל אינה משקפת את הבעלות על המקרקעין לעסקה במתנה הדבר יחשב כעסקה למראית עין (ת"א 41757-11-15).

באותה פרשה, המכונה גם "פרשת אליאס" העביר הבעל אל אשתו ואל בנה מגרש במתנה עליו נבנה בית ובו הם עברו להתגורר. על מנת לקבל אשראי לחברה בבעלותו בסך 4 מיליון שקלים משכן הבעל, בחתימת אישתו, את הנכס.

ברבות השנים חברה בבעלותו נקלעה לקשיים כלכליים, פשטה את הרגל והוכל עליה הליך פירוק. על מנת לממש את החוב לנושי החברה הוחלט לעקל את הבית. האישה הגישה תביעה כנגד כך, טענה כי המיסים עבור המתנה שולמו, במהלך השנים בוצעה השקעה מצידם ונבנה על המגרש בית וכי בכל מקרה חלה עליו הלכת השיתוף ולכן היא זכאית לפחות לחצי מזכויות הנכס.

השופטת רננה גלפז מוקדי כתבה בפסק דינה כי "לתובעת אין זכויות בנכס, לא באופן ישיר כמקבלת התחייבות למתנה וגם לא באופן עקיף, בהסתמך על זכויותיו של אליאס. ראשית, משום שבהתנהגותם של גזאל ואליאס ניתן לראות כחזרה מן ההתחייבות לתת מתנה, שנית ואף מעבר לצורך, משום שלא הוכחו התנאים ליצירת שיתוף ספציפי בנכס, בין היתר לא הוכחה השקעה כספית, דבר השומט את הקרקע תחת עתירת התובעת לסעד כספי בהליך זה".

עוד כתבה השופטת גלפז מוקדי כי "סברתי כי התחייבותו של גזאל להעניק את הנכס במתנה לאליאס בוטלה על ידו, בלא כל התנגדות מצד אליאס, במעמד שעבוד הנכס לטובת הבנק, כנגד קבלת אשראי לחברה וממילא, כאמור, הגעתי למסקנה כי לתובעת אין כל זכויות של מקבלת מתנה או זכויות נגזרות דומות כלשהן.

מעבר לצורך, גם אם נאמר כי ההתחייבות למתן המתנה לא בוטלה, עדיין סברתי כי זכויות הבנק מתוקף השעבוד גוברות על ההתחייבות למתן המתנה אשר ניתנה קודם לכן".

  • מתנה על תנאי מפסיק: הכוונה היא למתנה שניתנה בתנאי, שאם לא קוים הרי שהמתנה בטלה. תנאי כזה מכונה "תנאי מפסיק", משום שאם הוא לא מתקיים המתנה נפסקת, חוזה המתנה מתבטל והמתנה אמורה לחזור לנותנה. כך למשל אם אב נותן במתנה לבנו את דירתו, אך בתנאי שיממן לנכדו תואר, היה והדבר לא מתקיים המתנה בטלה והדירה אמורה לחזור לרשות אביו.
  • מתנה על תנאי מתלה: היפוכה של מתנה על תנאי. אם במתנה על תנאי, המתנה מתקיימת כל עוד לא מופר תנאי מסוים, כן המתנה תתקיים רק אם יקוים תנאי מסוים. כל עוד לא התקיים התנאי, לא ניתנה המתנה וההסכם אינו בתוקף.
  • התנהגות מכפירה של מקבל המתנה: על פי חוק, הצד המקבל את המתנה צריך להתנהג בכבוד לנותן המתנה. אפשר לתבוע את ביטולה אם מוכחת התנהגות מכפירה של מקבל המתנה, גם אם זו לא רשומה במפורש בהסכם המתנה ולראיה, בתי משפט נוהגים לבטל מתנות מקרקעין שניתנו מהורים לילדיהם אם מוכח אי כיבוד הורים באופן קיצוני.

טענות לפי חוק החוזים, תשל"ג 1973:

  • הסכם פיקטיבי: במידה והוכח כי הסכם העברה הדירה במתנה ללא תמורה נעשה על מנת למנוע תשלומי מיסים על המקרקעין כאשר בפועל לא נמסרה הדירה במתנה, הרי שהמתנה בטלה. ניתן להוכיח זאת על ידי התנהגות הצדדים, ראיות נסיבתיות, ממשיות והאופן בו נאכף ההסכם בפועל.
  • עסקה אסורה בירושה: מתנה שניתנה לעת מיתה בטלה, כך על פי סעיף 9(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה 1965. הכוונה היא מתנה שניתנת התניה במותו של אדם אחר או של הנותן עצמו בטלה, זאת מכיוון שירושה מוענקת רק במועד פטירת המצווה. מדובר למעשה בשאלה של המועד בו התכוונו הצדדים לקיים את ההסכם. אם קיימת זיקה בין הפטירה של נותן המתנה לבין ביצועו של ההסכם הרי שקיימת עילה לביטולו.

 

הצד שמבקש לבטל את ההסכם יכול לטעון בבית המשפט לפסק דין הצהרתי לביטול המתנה והוא נבדק שלא כחלק מהתנגדות לצוואה.

  • תנאי מכללא: הכוונה לתנאים שלא צוינו בהסכם המתנה במפורש, אך הצדדים התכוונו אליהם. ניתן להוכיח זאת בדרך של ראיות עקיפות.

 

כך למשל קבע בית המשפט העליון במאי 1979 כי מתנה שהעביר אב לבנו בטלה בשל יחסו אליו בפרשה שכונתה פרשת ארנט (ת"א 1624/75).

השופט כתב בפסק דינו כי " יכול אני לתאר לעצמי דוגמא של הורה קשיש שאינו מסוגל לדאוג לעצמו, והוא מוסר את כל רכושו או מרביתו לאחד מילדיו, אליו הוא עובר לגור כדי לקבל שם צרכיו ומחסורו. אם יתכחש ילדו זה להורה – יתכן וניתן יהא מהנסיבות להסיק, גם אם לא נאמר הדבר במפורש, כי הרכוש ניתן במתנה אגב תנאי מכללא  מובן, כי יספק הילד להורה את מחסורו, ואם הוא מתכחש לכך, לא נתקיים התנאי ולא נתמלא החיוב".

  • מתנה לאחר צוואה הדדית: אם בני זוג ביצעו צוואה הדדית, אחד מהם נפטר אך אסר על הענקת עזבונו לצד ג' בצוואה בסעיף של יורש אחר יורש, ובת הזוג הנותרת העבירה במתנה דירה שזכויותיה או חלקן היו של המצווה, ניתן לטעון לביטול העסקה של נותנת המתנה.

 

על מנת להבטיח שהרכוש יגיע בסופו של יום לילדים יש צורך בהתניה ברורה בצוואה. עם זאת, התניה בסעיף כזה מגבילה את בן הזוג שנותר בחיים בשימוש עזבונו של בן הזוג האחר. הוא אומנם יורש אותו, אך עליו להבטיח שהוא יועבר בסופו של יום לצד ג' שהצדדים הסכימו על כך.

ביטול מתנה שהסתיימה ברישום

חוק המקרקעין, תשכ"ט 1969 (סעיף 125א) קובע כי "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתכנו".

לכן, תביעה המוגשת כנגד נכס שניתן ללא תמורה לאחר שזה כבר נרשם בפנקס תהיה קשה לביטול, אך לא בלתי אפשרית.

על התובע או התובעים להוכיח, באופן חד שמעמי, שנפלו פגמים מהותיים בעסקה ולבסס אותה בתשתית משפטית מוצקה על מנת להביא לביטולה.

על פי הלכת לאניאדו (ע"א 11502/05) שניתנה בפברואר 2008 בית המשפט העליון קבע כי הנושה עדיף על מקבל המתנה.

באותו המקרה, נתנה אישה במתנה לבתה ולשני נכדיה דירת מגורים. מקבלי המתנה לא השלימו את העסקה ברישום בפנקסי המקרקעין וגם לא נרשמה עבורה הערת אזהרה או ייפוי כוח מבעלת הנכס המקורית. 13 שנים לאחר מכן, עסקה של האישה נקלע לקשיים כלכליים ובסופו של הליך מונה לחברה כונס נכסים שבמסגרתו עוקלה הדירה.

האישה ומקבלי המתנה פנו לבית המשפט באמצעות תביעה שהוגשה על ידי עורכי דין וטענו כי המתנה גוברת על העיקול.

שופטי בית המשפט העליון אילה פרוקצ'יה, אליקים רובינשטיין ויוסף   אלון קבעו בפסק הדין כי "ההפרש הנורמטיבי משמעותי בין התחייבות לעסקת מכר לבין התחייבות לתת מתנה, ובין רמת הציפיות וההסתמכות של הקונה בעסקת המכר לזו של מקבל ההתחייבות למתנה. בית המשפט ציין את ההבדל הבסיסי בין השניים באופן שבמתנה המדובר בנתינה שהיא חד צדדית לעומת עסקת מכר שיש בה אלמנט של הדדיות.

בית המשפט ציין כי גם לנושה אשר רשם את העיקול על הנכס לאחר שניתנה ההתחייבות למתנה, ישנן זכויות ש גם הן מבוססות על אינטרס ההסתמכות שלו, אשר בוודאי גובר ככל שמדובר במצב שבו מקבל המתנה או נותנה נמנעו מלרשום הערת אזהרה בגין המתנה.

המבחן העיקרי, כך נקבע, במקרים של תחרות שבין מקבל המתנה לבין הנושה, הוא מבחן "תום הלב של נותן המתנה והמקבל והסרת כל ספק סביר שמא ההתחייבות למתנה נובעת מניסיון להברחת רכוש מנושי הנותן וניסיונו לשימור הרכוש במסגרת בני המשפחה או החברים הקרובים לו".

סעיף 5 לחוק המתנה

סעיף 5 לחוק המתנה קובע כך:

"(א) התחייבות לתת מתנה בעתיד טעונה מסמך בכתב.

(ב) כל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות, רשאי הנותן לחזור בו ממנה, זולת אם ויתר בכתב על רשות זו.

(ג) מלבד האמור בסעיף קטן (ב), רשאי הנותן לחזור בו מהתחייבותו אם היתה החזרה מוצדקת בהתנהגות מחפירה של מקבל המתנה כלפי הנותן או כלפי בן-משפחתו או בהרעה ניכרת שחלה במצבו הכלכלי של הנותן".

כך החוק מעגן את זכותו של נותן המתנה לבטל את מתנתו, כל עוד נותן המתנה לא ויתר בכתב על הזכות לחזור בו מהמתנה.

הסעיף קובע גם מצבים נוספים בהם ניתן לבטל את המתנה בהם התנהגות מחפירה או מצב כלכלי של נותן המתנה שהורע באופן משמעותי.

ביטול עסקת העברה ללא תמורה

למרות הנאמר בסעיף 5 לחוק המתנה, ביטול המתנה אפשרי כל עוד לא העוברו הזכויות בנכס למקבל המתנה, שכן לאחר מכן הביטול אפשר רק באמצעות ביטול לפי דיני החוזים כגון טעות, הטעיה, עושק, לחץ פסול וכדומה.

משום שמדובר בחוזה חד צדדי, בתי המשפט נוהגים לראות חשיבות גדולה לכוונותיו של מעניק המתנה וגמירות דעתו, בפרט אם מדובר בקשיש ובפרט אם מדובר בדירת מגוריו. אלא שבמקרים בהם מתרשם בית המשפט שהחתימה הייתה בגמירות דעת, הוא מתייחס חשיבות לחתימה על החוזה.

כך למשל פסק בית המשפט העליון באוגוסט 2007 כשהשאיר הסכם למתן דירה במתנה של אם לאחייניתה למרות פנייתה לאחר 3 שנים בתביעה להשיב לה את הדירה בטענה כי חתמה שלא בגמירות דעת (ע"א 6296-05).

באותו מקרה התגלע סכסוך בין שני קרוביה של אישה שהלכה לעולמה באשר לדירתה שניתנה לאחת מהן במתנה ללא תמורה.

המנוחה חתנה במרץ 2000 על תצהיר בפני עורך דין לפיו דירתה תועבר במתנה וללא תמורה לאחייניתה. אלא שביוני 2003, שלוש שנים לאחר מכן, פנתה לבית המשפט המחוזי בבקשה להחזיר את הדירה אליה בנימוק כי חתמה על הסכם המתנה בלא שהתכוונה להעביר את זכויותיה. בעוד ההליך בעיצומו, נפטרה המבקשת ויורשה היחיד המשיך בהליך התביעה.

המשנה לנשיאה השופט אליעזר ריבלין והשופטים אליקים רובינשטיין ודוד חשין כתבו בפסק דינם כי "המנוחה חתמה על הסכם המתנה לאחר שהוסברה לה מהותו. במקרים אלה מתקשה המשפט העברי לקבל טענה של חוסר גמירות דעת סובייקטיבי. יתר על כן, התפיסה האובייקטיבית כה תקיפה, עד שבנסיבות בהן אין גמירות דעת (אובייקטיבית), אף המקנה אינו יכול להישמע בטענת גמירות דעת (סובייקטיבית).

לא אכחד כי לאורכה של הדרך נדמה היה כי לא רק טובתה ורווחתה של המנוחה הם שעמדו לנגד עיניהם של הצדדים, ואין לי אלא להצר על כך  שהצדדים לא מצאו את הדרך לסיום הסכסוך בדרכי שלום – שאולי, על-פי שיקולי צדק שאינם 'ייקוב הדין את ההר', היו מביאים לתוצאה שבתווך –  וחייבו מתן הכרעה משפטית".

חזרה ממתנה במקרקעין הוא הליך מורכב המחייב יעוץ וליווי משפטי. משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין ובפרט במתנה במקרקעין או ביטול הסכם מתנה, וישמח להעניק לכם מגוון שירותים משפטיים בנושא על ידי עו"ד  מומחה בעל ניסיון של עשרות שנים בתחום שישמח לייעץ, להיפגש ולענות על כל שאלה.

מתוך רצון להשיג את הטוב ביותר עבורכם, מומלץ מאד לפנות לעו"ד המומחה לעניין – אנו נבנה יחדיו תכנית פעולה משותפת בה תקבלו ליווי והדרכה מתאימים, המלצות וייצוג משפטי מקצועי. נשמח אם תצרו אתנו קשר בטלפון: 055-9826594 או דרך הצ'אט באתר.

צרו קשר לקבלת ייעוץ משפטי