יורש מסרב למכור דירה

הקשר הקיים בין הליכי הירושה ומימושן של זכויות היורשים, לבין הליכי פירוק השיתוף במקרקעין, הינו קשר שבלתי ניתן להימנע ממנו במרבית המקרים. כלומר: במרבית המקרים, בכדי שיוכלו ליהנות מזכויות הירושה המוקנות להם בנכסי העיזבון, על היורשים לפעול בהליכי פירוק שיתוף במקרקעין, וזאת כמובן תוך הסתייעות בעורכי דין המתמחים בתחום.

אין זה זר לנו כי במקרים רבים העיזבונות כוללים בתוכם גם נכסי מקרקעין על סוגיהם השונים (דירות, עסקים, ועוד…), וכן רבים המקרים בהם אחד מהיורשים נוהג בדירת הירושה מנהג בעלים, תוך שהוא מקפח את זכויותיהם של שאר היורשים, ולמעשה מושך לעצמו את כל הזכויות שהדירה מקנה, וזאת חרף העובדה שאמורות היו להתחלק בין מספר יורשים.

קיימים אף מקרים אשר בהם ישנם מספר רב של יורשים אשר רוצים למכור את דירת הירושה ולקבל עבורה את התמורה הכספית הראויה, ומנגד ניצבים להם מספר בודד של יורשים, ואף יורש בודד אחד לבדו, אשר מתנגדים למכירתו של הנכס ומערימים עליהם קשיים רבים עקב עמדתם זו. בדיוק כדי להתמודד עם מצבים כאלה, החלו לעשות שימוש בפתרון שמציע חוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969 – סעיף 37 (א) לחוק קובע כך במילותיו: "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". באמצעות הליך זה למעשה כל יורש יוכל ליהנות מזכות הירושה שלו באופן שוויוני, זאת מבלי להיות תלוי ביורשים האחרים וברצונותיהם, כבעלי הזכויות הנותרים במקרקעין המשותפים.

באמצעות הליך זה, למעשה כל יורש יכול בצורה פשוטה למדי להביא מכירתה של הדירה למרבה במחיר, ולאחר מכן לקבל את חלקו היחסי בתמורה לה, בהתאם לחלק היחסי לו היה זכאי במקרקעין מתוקף צוואתו של המנוח .

הליך פירוק השיתוף אם כן, הינו הליך נפוץ במיוחד, מאחר ובמקרים רבים היורשים לא מצליחים להגיע ביניהם להסכמה משותפת בנוגע לנכס, והדבר עשוי לגרום לכך שלא יוכלו ליהנות כלל מזכויותיהם בנכס הירושה.

מטרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין היא לאפשר לכל בעלי הזכויות בנכס ליהנות מחלקם בו. ההליך נועד לגשר על מחלוקות בין בעלים שונים בנכס אחד, ולהעלים אי-הסכמות ביניהם באשר לכדאיות עסקאות מסוימות שניתן לבצע בו, וכן לגבי סוג ההליך בו נוקטים עמו. למשל: אם חלק מהיורשים רוצים למכור את הנכס, והחלק האחר רוצים להשכירו, ואולי אף להתגורר בו תוך חיסכון דמי שכירות גבוהים יותר אשר משולמים עבור נכס אחר. אלה מחלוקות עמן פירוק השיתוף מצליח שלא להתמודד, מאחר ומדלג מעליהן ומביא לפתרון סופי ומידי.

כמובן שככל שישנם יותר בעלי זכויות בנכס אחד כך יעלו מספר המחלוקות ואי-ההסכמות השוררות ביניהם, וכך עולה הנחיצות בקיומו של הליך פירוק השיתוף.

במקרים בהם ישנם נכסים רבים בעיזבון, קל יותר להתמודד עם המחלוקות שעשויות להתעורר בין היורשים, מאחר וממנים מנהל עיזבון אשר מקבל את ההחלטות הכי משתלמות עבור הנכסים, וכן בסיומם של דברים הוא יכול לבצע חלוקה בעין של הנכסים, או שהיורשים יכולים לחתום בינם לבין עצמם על הסכם חלוקה. עם זאת – במקרים שבהם יש רק נכס אחד אשר מורישים אותו למספר יורשים – נוצרת ביניהם שותפות בנכס בעל כורחם, והדרך להתמודד עמה הינה לבצע פירוק שיתוף.

לרוב, דרך המלך במצב דברים זה תהיה לבצע חלוקת נכס תוך פירוק השיתוף בנכס בהסכמה בין היורשים, אך במידה והם אינם משתפים פעולה (אפילו אחד מהם) – יש להגיש תביעה לפירוק שיתוף, שעליו יורה ביהמ"ש לאחר שישמע את טיעוניהם של כל הנוגעים בדבר.

קושי קיים – חוק הגנת הדייר

עולה השאלה – מה עושים באחד מאותם המקרים שבהם אחד היורשים, התגורר עם המוריש עד ליום מותו, באופן שלמעשה מלמד על כך שהיה תלוי בו לשם מחייתו? האם הוא זכאי לזכויות נוספות בנכס? האם ניתן למנוע את פירוק השיתוף בו מכוח המגורים בנכס? האם ניתן לאסור את פירוק שיוף הנכס בצוואה עצמה כדי להימנע מסכסוכים בין יורשים מיועדים?

ראשית יצוין לעניין זה, כי כאשר עסקינן בפירוק שיתוף במקרקעין – ישנם מספר רב של תנאים מצטברים, עליהם לא נרחיב במאמר זה, אשר נדרש קיומם, על מנת לאשר את זכותו של היורש הרלוונטי לדיירות מוגנת.

כך או כך – תמיד קיים סיכון רב לערעור היחסים בין היורשים, אשר לרוב מגיעים מאותה המשפחה, והדרך הנכונה להתמודד עם סיטואציות מעין אלה, הינה על ידי פנייה לעורך דין המתמחה בתחום, אשר יוכל גם לייעל את ההליכים, וגם למנוע מהיורשים להתנגש חזיתית בהרבה מכשולים וקשיים שהדרך עוד צופנת להם ושהם כלל אינם מודעים להם.

וכך, כאשר נותנים את האמון באיש מקצוע אשר דואג לרווחתם של כל המעורבים בדבר, קיים סיכוי קטן בהרבה, שמי מהצדדים יפגע, וכך ניתן להימנע מהיווצרותם של עימותים קשים תוך משפחתיים.

כמו כן – ביכולתו של המנוח לנסח את צוואתו בצורה מדויקת דיה, באמצעות עורך דין כמובן, אשר בה יכניס תניה לפיה הוא איננו מתיר את מכירתו של הנכס אותו הוא מוריש, או לחלופין ביכולתו להעניק לאחד מהיורשים זכות מגורים לכל חייו בדירה, ואף ביכולתו להנחיל זכות זו גם ליורשיו החלופיים אם כך ירצה.

עקרונית האפשרות של ניסוח צוואה מדויקת הינה אפשרות נחמדה אשר קיימת תמיד, אך יש להקפיד שהתניות בצוואה לא ינגדו את הדין, את הפסקה או את תקנת הציבור, שמא יבוטלו.
כלומר: ניתן להורות על איסור מכירת דירה בצוואה במידה והצוואה מנוסחת כהלכה.
מומלץ במיוחד להיוועץ בעורך דין מהתחמה בתחום בכל צעד וצעד שמבצעים בו, זאת עקב הרגישות הרבה שלו מחד, וכן החשיבות האין סופית שלו מאידך.

משרדנו מתמחה בדיני משפחה ככלל ודיני ירושה וצוואות בפרט וישמח לעמוד לשירותכם.