פירוק שיתוף בדירה

חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969  קובע כי כל צד מהשותפים זכאי לפרק את השותפות מתי שיחפוץ. (סעיף 37א): "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. גם הפסיקה מכירה בכך ששותף לא צריך להיות כבול לשותפיו בניגוד לרצונו". החופש שקיים לשותף לדרוש פירוק שיתוף הוא עיקרון על, למעט חריגים בודדים.

פירוק שותפות בדירה יכול להיעשות במגוון של מצבים: פירוק שותפות בדירה שניתנה בירושה על ידי בני המשפחה, פירוק שותפות בידרה של משקיעים ופירקו שותפות בדירה בין בני זוג או כחלק מהליך גירושים.

פירוק שותפות בדירת מגורים

בין אם מדובר בקבוצת רכישה, בין אם מדובר בהשקעה משותפת ואף בנישואין, זכות הפירוק היא זכות בסיסית והיא ניתנת לכל אחד מהשותפים בבעלות הנכס.

כל עוד השותפים מסכימים לבקשה הפירוק מדובר בהליך קצר ומהיר באמצעות התדיינות בין עורכי דין כשמטרתם להגיע להסכם פירוק שיתוף בדירה. אחד השותפים שמבקש לצאת מהשותפות ימכור את חלקו לשותפים האחרים או לצד שלישי מוסכם ובא לציון גואל. אלא שאם אחד השותפים מתנגד לפירוק יש להגיש תביעה לפירוק שותפות בבית המשפט.

במידה והדירה שווה עד 2 מיליון שקלים בית משפט השלום יטפל בה ובמידה וזו שווה מעל סכום זה בית משפט המחוזי. יוצא מן הכלל זו דירה שהתקבלה בירושה או דירה שמפורקת כחלק מהליך גירושין. במקרים כאלה, ללא קשר לשווי ערך הדירה בית משפט לענייני משפחה יטפל בתביעה.

אם קיים בין הצדדים הסכם שיתוף באופן המגביל את הפירוק, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף רק שלוש שנים לאחר ההסכם. סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מסביר כי "היתה בהסכם שיתוף התניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות העניין".

עם זאת חשוב לזכור, כי למרות הנטייה של בתי המשפט לכבד את הרצון של מי מהבעלים לפירוק שותפות, ישנם מצבים בהם בית המשפט יחרוג ממנהג זה, למשל כאשר הוא מתרשם כי הפירוק נעשה רק על מנת להתעמר במי מהצדדים.

פירוק שיתוף בדירת מגורים בין בני זוג

בפירוק שיתוף בדירת בני זוג יש להתייחס לשתי קטגוריות. האחת, בני זוג שנישאו לפני שחוק יחסי ממון בין בני זוג, תשל"ג-1973 (להלן: "חוק יחסי ממון") נכנס לתוקף (כלומר זוגות שנישאו לפני 1.1.1974) והשנייה, בני זוג שנישאו לאחר מכן.

על זוגות שנשאו לפני חוק יחסי ממון חלה חזקת השיתוף, והם רשאים לתבוע פירוק שיתוף בין בני זוג בדירת מגורים בכל שלב בנישואין. התביעה לפירוק שיתוף רלוונטית לגבי כל הנכסים, ביניהם: דירת המגורים ונכסי מקרקעין נוספים אם יש, רכב, מניות, פנסיה, חסכונות, קופות גמל, מוניטין ועוד.

על זוגות שנשאו לאחר כניסת חוק יחסי ממון לתוקף, יחול הסדר איזון המשאבים, לפיו כל רכוש שנצבר במאמץ משותף של בני הזוג יאוזן בין הצדדים באופן שווה. זאת, מלבד ירושות, מתנות ושאר נכסים שהיו מכל אחד מבני הזוג לפני שהתחתנו, כמו גם פיצויים בגין נזקי גוף וגמלה מהמוסד לביטוח לאומי.

לפני החלוקה בפועל, יהיה צורך להגיש תביעה לפירוק שיתוף.

פירוק שיתוף בדירה לאחר גירושין

בניגוד לפירוק שיתוף בנכס בין שותפים עסקיים, הרי שבגירושין בפירוק השיתוף התהליך הוא מורכב הרבה יותר. לפעמים בן זוג שמעוניין להתגרש, מגיש תביעת גירושין לבית הדין הרבני ובמקביל בקשה לפירוק שיתוף. בן הזוג שמסרב להתגרש ולפרק את השיתוף, מגיש לעתים לבית הדין הרבני תביעה לשלום בית, אשר מעכבת את הגירושין. עם זאת, בחלק מהמקרים, בית המשפט לענייני משפחה יורה על פירוק השיתוף, בנפרד מהליך הגירושין שמתנהל בבית הדין הרבני ומבלי להמתין לסיום הליכי הגירושין או להליך שלום הבית אם יצלח.

חשוב לציין, כי כאשר מוגשת לבית המשפט בקשה לפירוק שיתוף, גם אם בית המשפט יחליט כי יש מקום לקבלה, עדיין ייתכן כי הוא יפסוק מזונות זמניים ותשלום דמי מדור כדי שהאישה והילדים יוכלו להתקיים בכבוד.

בשונה מפירוק שותפות עסקית, בית המשפט ייקח בחשבון את הילדים שגרים בדירה ויבחן מה יעלה בגורלם לאחר הפירוק ומכירת הדירה.

סעיף 40א לחוק המקרקעין קובי כי "החליט בית המשפט לפי סעיף 40, על פירוק השיתוף במקרקעין משותפים שהם דירה של בני זוג המשמשת להם למגורים, בדרך של מכירה, לא יורה על ביצועה והמכירה תעוכב, כל עוד לא נוכח בית המשפט כי לילדי בני הזוג הקטינים ולבן הזוג המחזיק בהם יחדיו נמצא הסדר מגורים אחר המתאים לצורכיהם, לרבות הסדר ביניים למגורים זמניים המתאים לצרכיהם, לתקופה שיקבע".

בית המשפט יבדוק האם להורים יישאר מספיק כסף לאחר פירוק השיתוף וחלוקת תמורת הדירה כדי לקנות דירה אחרת שתתאים לצרכי הילדים. כמו כן תבחן האפשרות של קניית חלקו של האחר בדירה, כך ולבן הזוג המחזיק בהם יתאפשר להישאר בדירה ולא לעבור למקום אחריו אליו יצטרכו להסתגל.

הדרכים בהם ניתן לפרק שותפות בדירה

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי הסכם

כל הסכם במקרקעין, יש לקבל את אישור המפקח על המקרקעין על מנת לוודא כי הפירוק נעשה על פי  החוק

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי צו בית משפט

נעשה במצבים בהם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן החלוקה ולכן בית המשפט קובע את האופן והדרך בה היא תתבצע

• פירוק שיתוף על פי חלוקה בעין

פירוק של נכס על ידי כך שיוצרים בו יחידות חדשות. במקרים המתאימים בית משפט עשוי להורות על תשלומי איזון בין השותפים בו אחד השותפים ירכוש את חלקו של האחר באופן חלקי או מלא

• פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף

במקרים בהם הדבר מתאפשר בית המשפט עשוי לחלק את הנכס בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס.

• פירוק השיתוף באמצעות מכירה

באותם מקרים בהם בית המשפט סבור כי חלוקה בדרך אחרת עשויה למנוע מאחד השותפים את זכויותיו או לגרום לו להפסדים הוא עשוי להורות על פירוק באמצעות מכירת הנכס וחלוקת הכספים בהתאם לחלקם של השותפים בנכס.

עם זאת חשוב לזכור, כי מי שיזם את הפירוק אינו יכול לבחור את הדרך בה הפירוק יתבצע. את הדרך יקבע בית המשפט על השיקולים שיפגעו כמה שפחות בצדדים הנוגעים לדבר. גם אם יחזור בו מתביעתו לחלוקת הרכוש לאחר שנודע לו בבית המשפט כי הוא עתיד לחלק את המקרקעין באופן שלא מתאים לו, לא תמיד הדבר אפשרי. אם אחד מהשותפים יבקש להמשיך לפירוק השיתוף בדרך כלל בית המשפט ייעתר לבקשתו.

יש לזכור כי על מנת לקיים פירוק בהסכמה יש להשיג את חתימתם של כל השותפים לנכס על מנת לפרקו בהסכמה. במקרה ואחד מהם לא מסכים לפרקו, לא ניתן לאפשר את מכירתו.

עסקות מקרקעין הן מהעסקאות המסובכות והרגישות ביותר שיש. בכל מקרה של פירוק שותפות יש צורך בליווי משפטי צמוד, בוודאי כשהוא נעשה לא בהסכמה. 

משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ובו תוכלו למצוא עורך דין המתאים לכם משורה של עו"ד מומחים לתחום ובעל ניסיון של שנים שישמחו להיפגש אתכם ולענות לכם על כל שאלה.

הנכם מוזמנים לפנות אלינו דרך הצ'אט באתר או להתקשר למספר: 055-9826594