פירוק שיתוף ירושה

פירוק שיתוף – מהו?

פירוק שיתוף הוא הליך משפטי בתחום המקרקעין, אשר באמצעותו אפשר לפרק שותפות בנכס. בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969  קובע כי כל צד מהשותפים זכאי לפרק את השותפות מתי שיחפוץ. (סעיף 37א): "כל שותף במקרקעין זכאי בכל עת לדרוש פירוק שיתוף. גם הפסיקה מכירה בכך ששותף לא צריך להיות כבול לשותפיו בניגוד לרצונו". החופש שקיים לשותף לדרוש פירוק שיתוף הוא עיקרון על, למעט חריגים בודדים.

פירוק שיתוף במקרקעין בין יורשים

פירוק שיתוף בנכס אפשרי בין אם השותפים רכשו ביחד קרקע ובשלב כלשהו הם מעוניינים לפרק את השותפות ובין אם בשל סיטואציה משפטית, כמו למשל יורשים, שהפכו מבלי שבקשו לשותפים בדירה לאחר שירשו אותה מהמנוח. ישנן סיבות שונות לפירוק שיתוף בין יורשים. העדיפות היא לבצע פירוק שיתוף בהסכמה. אם השותפים בנכס משתפים פעולה, ניתן לערוך הסכם בכתב, בו מוסדר פירוק השיתוף – על ידי מכירה של חלקו של השותף בנכס.

כל עוד מדובר בפירוק שותפות בנכנס בהסכמה, הדברים נעשים באופן קל יחסי ובאמצעות הסכם  והתדיינות בין עורכי דין. אך כאשר נעשה פירוק שיתוף ללא הסכמה, מדובר בעניין מורכב משפטית המעלה אמוציות רבות ועשוי לגרום ל"דם רע" בין השותפים, נקמנות שיגרור בסופו של דבר להפסדים כלכליים בעת מכירת הנכס משום רצון "למכור בכל מחיר".

אם השותפים לא מסכימים על הדרך של פירוק השותפות ביניהם, יש צורך להגיש תביעה לבית המשפט.

הסיבות לפירוק שיתוף בין יורשים

פירוק שותפות ירושה יכולה לנבוע מהעדר רצון של אחד היורשים להחזיק בנכס כמו גם מבעיות ניהול שונות. לעתים ישנה מחלוקת בין היורשים באשר לשימוש הנכון בנכס, והם לא מצליחים להגיע ביניהם להסכמה. כאשר ישנם מספר יורשים (ריבוי שותפים), לעתים קשה לממש את הפוטנציאל העסקי של הנכס בשל חילוקי דעות שמעכבים את הטיפול הנכון בנכס.

סיבה נוספת לרצון לפירוק שיתוף היא כאשר היורשים מסתכסכים ביניהם. אם אין בין היורשים קשר טוב ומתגלעים סכסוכים ביניהם, יהיו כאלה שיעדיפו למכור את חלקם בנכס ולא להיות עוד חלק מהשותפות.

פירוק שיתוף בדירה שהתקבלה בירושה יכול לקרות גם במקרה שבו המוריש השאיר אחריו חובות שאפשר לפרוע באמצעות מכירת הדירה, אבל לא כל היורשים מסכימים שהדירה תמכר.

פירוק שותפות יכול להתקיים גם במצבים בהם יש צורך בהשקעה או בשיפוץ, אי הסכמה על דמי השכירות או חילוקי דעות אחרים הקשורים לניהול הנכס.

מהן הדרכים לבצע פירוק שיתוף?

חלוקה בעין: פירוק שיתוף בדירה על ידי כך שיוצרים בו יחידות חדשות בחלקים שווים או לא (בהתאם לחלוקת אחוזי הנכס בין השותפים השונים). אם הדבר אפשרי, זו הדרך העדיפה, שכן כך כל שותף מקבל את חלקו בלי שהשותפים האחרים נפגעים. חלוקה בעין תתבצע כשאפשר לחלק את המקרקעין. למשל: כשניתן לחלק דירה ל-2 יחידות נפרדות או כשיש כמה דירות בבניין, והיורשים מחזיקים בהן במשותף, או כשיש מגרש שאפשר לבנות עליו שני בתים בגדול זהה, אזי אם היורשים הם שני אחים שחלקם בירושה שווה, ניתן יהיה לחלק את המקרקעין בצורה שווה וכל אחד יקבל חלק שווה במקרקעין וזכות לבניית בית.

עם זאת, לא תמיד ניתן לחלק את הנכס בצורה פשוטה ולחלקים שווים. במקרה כזה, ייתכן שבית המשפט יחייב בתשלומי איזון – כדי להשוות את החלקים הנפרדים של היורשים.

כמובן, לא תמיד חלוקה בעין היא אופציה, שכן ישנם מקרים בהם אפשר לבנות על המגרש, למשל, בית אחד בלבד.

חלוקה על ידי מכירה: כאשר לא ניתן לבצע חלוקה בעין, או כאשר חלוקה בעין תגרום להפסד משמעותי של אחד או חלק מהשותפים, פירוק השיתוף יבוצע על ידי מכירה של המקרקעין לצד ג' וחלוקת הרווח בין השותפים. בית המשפט יורה על מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר – בדרך של התמחרות פנימית בין היורשים או רוכשים חיצוניים. לשיטה זו יש מספר חסרונות, בכללן חבות במס שיש לתת עליה את הדעת.

פירוק על ידי הפיכת המקרקעין לבית משותף: כאשר ניתן להפוך את המקרקעין לבית משותף, בית המשפט ישמע את עמדת המפקח על המקרקעין ולאחר מכן יוכל להורות על פירוק השיתוף בדרך של רישום הנכס כבית משותף. אם מדובר בבית שמכיל כמה דירות וניתן לרשום אותו כבית משותף, אזי חלוקת הזכויות תיעשה בדרך של חלוקת דירות לשותפים בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם.

בברע"א  1017/97 רידלביץ ואח' נ' י' מודעי ואח' קבע בית המשפט העליון בפסק דין כי במקרקעין שניתנים לחלוקה, בית המשפט יורה על פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, אלא אם חלוקה בעין תגרום להפסד ניכר לשותפים. בבית שראוי להירשם כבית משותף, בית המשפט רשאי להורות על פירוק השיתוף בדרך רישומו של הבית בפנקס הבתים המשותפים והקצאת דירות בו לשותפים לפי חלקיהם. כלומר, נקודת המוצא תהיה תמיד חלוקה בעין, ורק אם היא לא אפשרית או לא מתאימה בנסיבות המקרה, תבחנה האפשרויות האחרות.

עם זאת חשוב לזכור, כי מי שיזם את הפירוק אינו יכול לבחור את הדרך בה הפירוק יתבצע. את הדרך יקבע בית המשפט על השיקולים שיפגעו כמה שפחות בצדדים הנוגעים לדבר. גם אם יחזור בו מתביעתו לחלוקת הרכוש לאחר שנודע לו בבית המשפט כי הוא עתיד לחלק את המקרקעין באופן שלא מתאים לו, לא תמיד הדבר אפשרי. אם אחד מהשותפים יבקש להמשיך הפירוק בדרך כלל בית המשפט ייעתר לבקשתו.

מתי ביהמ"ש לא יורה על פירוק שיתוף?

ישנם מקרים בהם חלות הגבלות על פירוק שיתוף. כך למשל, אם התביעה פירוק שיתוף הוגשה על ידי התובע בחוסר תום לב, או כרצון לפגוע או להטרידו, בית המשפט לא יורה על פירוק השיתוף בנכס. לפעמים אחד השותפים מגיש תביעה במטרה להפעיל לחץ על השותפים. במקרה כזה, השותפים יוכלו לטעון כי נעשה שימוש לרעה בזכות.

במקרה וקיים הסכם שיתוף שאופן המגביל את הפירוק, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף רק שלוש שנים לאחר ההסכם.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע אף שההסכם, אם נחתם, חל גם על שותף שהצטרף לנכס לאחר מכן: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעים המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ושנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

עם זאת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מסביר כי "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".

כמו כן, ישנם נכסים חריגים בהם תהיה העדפה לבעלות משותפת, כמו: שביל גישה שמשמש לשני נכסים. גם במקרים כאלו, על אף ההעדפה של בתי המשפט לאפשר פירוק שיתוף, ככל הנראה המשפט לא יורה על הפירוק.

פירוק שותפות בדירה בירושה

פירוק שותפות של דירה שהתקבלה בירושה מעלה סוגיות שיש להתייחס אליהן בכובד ראש, ביניהן:

• מיסוי ירושה: מומלץ לתכנן את חלוקת הדירה בין היורשים, כדי להפחית את חבות המס. יש לבדוק, האם ניתן לקבל פטור ממס על דירת ירושה.
• זכויות וחלוקת הדירה: האם לבן הזוג שחי עם המוריש או לבן משפחה אחר שגר איתו יש זכויות יתירות בדירה, האם ישנה זכות לדיירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב 1972 ואם בן הזוג עודנו בחיים וגר בדירה – כיצד נחלקות הזכויות בינו לבין הילדים?
• האם ניתן להשכיר דירה שהתקבלה בירושה לפני קבלת צו ירושה?
• מכירה מיידית של הדירה: האם כדאי או לא? מחד, היורשים לא נשארים שותפים בעל כורחם וכך עשויה להימנע מחלוקת ביניהם. מאידך, הנכס יכול להניב הכנסה נאה, ומכירתו המיידית תמנע רווח משתלם בעתיד.

סוגיות אלו ואחרות הנובעות מפירוק שותפות במקרקעין ירושה מצריכות היוועצות בעורך דין שמתמחה בדיני ירושה ובמקרקעין כדי לתכנן היטב את הצעדים ולבצע את פירוק השיתוף בצורה הטובה והיעילה ביותר עבורכם.

אם ירשתם נכס במשותף ואתם מעוניינים לבצע פירוק שיתוף, פנו אלינו! במשרדנו ישנם עורכי דין, אשר מתמחים במקרקעין ובדיני משפחה וירושה, וישמחו לסייע לכם בנושא.
הנכם מוזמנים לפנות אלינו דרך הצ'אט באתר או להתקשר למספר: 055-9826594