פירוק שותפות במקרקעין

כל עוד מדובר בפירוק שותפות בנכנס בהסכמה, הדברים נעשים באופן קל יחסי ובאמצעות הסכם או התדיינות בין עורכי דין. אך כאשר נעשה פירוק שיתוף ללא הסכמה, מדובר בעניין מורכב משפטית המעלה אמוציות רבות ועשוי לגרום ל"דם רע" בין השותפים, נקמנות שיגרור בסופו של דבר להפסדים כלכליים בעת מכירת הנכס משום רצון "למכור בכל מחיר".

פירוק שיתוף במקרקעין יכול להיעשות במספר דרכים:

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי הסכם

כל הסכם במקרקעין, יש לקבל את אישור המפקח על המקרקעין על מנת לוודא כי הפירוק נעשה על פי  החוק

• פירוק שיתוף במקרקעין על פי צו בית משפט

נעשה במצבים בהם הצדדים אינם מצליחים להגיע להסכמה על אופן החלוקה ולכן בית המשפט קובע את האופן והדרך בה היא תתבצע

• פירוק שיתוף על פי חלוקה בעין

פירוק של נכס על ידי כך שיוצרים בו יחידות חדשות. במקרים המתאימים בית משפט עשוי להורות על תשלומי איזון בין השותפים. כל מקרה לגופו

• פירוק שיתוף במקרקעין באמצעות רישום בית משותף

במקרים בהם הדבר מתאפשר בית המשפט עשוי לחלק את הנכס בין השותפים בהתאם לחלקם היחסי בנכס.

• פירוק השיתוף באמצעות מכירה

באותם מקרים בהם בית המשפט סבור כי חלוקה בדרך אחרת עשויה למנוע מאחד השותפים את זכויותיו או לגרום לו להפסדים הוא עשוי להורות על פירוק באמצעות מכירת הנכס וחלוקת הכספים בהתאם לחלקם של השותפים בנכס.

עם זאת חשוב לזכור, כי מי שיזם את הפירוק אינו יכול לבחור את הדרך בה הפירוק יתבצע. את הדרך יקבע בית המשפט על השיקולים שיפגעו כמה שפחות בצדדים הנוגעים לדבר. גם אם יחזור בו מתביעתו לחלוקת הרכוש לאחר שנודע לו בבית המשפט כי הוא עתיד לחלק את המקרקעין באופן שלא מתאים לו, לא תמיד הדבר אפשרי. אם אחד מהשותפים יבקש להמשיך הפירוק בדרך כלל בית המשפט ייעתר לבקשתו.

פירוק שיתוף במקרקעין

כל פירוק שותפות היא דבר מורכב מיסודו, אך כאשר מדובר במקרקעין, שלאף צד אין חלק מוגדר בו, הפירוק עשוי להיות קשה אף יותר. הדבר נובע מהעובדה הפשוטה כי לא ניתן, בדרך כלל, למכור רק אחוזים מסוימים של הנכס ויש למכור את כולו, ולהתחלק באחוז היחסי של כל אחד מהמחיר בו הוא נמכר. אך ראשית יש להשיג הסכמה למכירה, ולאחר מכן על המחיר ועל הקונה והדרך וכן הלאה. כל צומת של החלטה כזו, יש בה צורך בקבלת אישור מכל בעלי הנכס וזה מקור לאי הסכמות.

אולי החלק החשוב ביותר בהבדלה היא בין פירוק שנעשה בהסכמה ולבין פירוק שנעשה שלא בהסכמה. המשמעות בפירוק ללא הסכמה היא בדרך כלל פניה אל בית המשפט. ככלל, לא ניתן לאלץ מאן דהו להמשיך בשותפות וכאשר אחד הצדדים מבקש לפרק את השותפות הנטייה בדרך כלל היא לאשר זאת. זכות זו מעוגנת בחוק המקרקעין, התשכ"ט 1969  (סעיף 37א): "כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש פירוק השיתוף". בית משפט רואה בזכות הפירוק מעין עקרון על, לפיו לא ניתן לאלץ אדם להישאר בשותפות בניגוד לרצונו.

כך למשל פסק בית משפט העליון ביולי 2010 כאשר דחה בקשת ערעור על החלטת בית משפט המחוזי בתל אביב בבקשה לפרק נכס נדל"ן באמצעות מכירת חלק אחד בלבד של הנכס ולא את כולו (רע"א 1497-09).

המשנה לנשיאה אליעזר ריבלין והשופטים עדנה ארבל ואליקים רובינשטיין כתבו בפסק דינם כי "פירוק השיתוף במקרקעין הוא הליך המביא לסיומו את יחס השיתוף בין הבעלים. התפיסה היא שקיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו".

עם זאת, במקרה וקיים הסכם שיתוף שאופן המגביל את הפירוק, בית המשפט יוכל להורות על פירוק השיתוף רק שלוש שנים לאחר ההסכם.

סעיף 29 לחוק המקרקעין קובע אף שההסכם, אם נחתם, חל גם על שותף שהצטרף לנכס לאחר מכן: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעים המשותפים והשימוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין ניתן לרישום, ושנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אדם אחר".

עם זאת סעיף 37(ב) לחוק המקרקעין מסביר כי "היתה בהסכם שיתוף תניה השוללת או מגבילה את הזכות לדרוש פירוק השיתוף לתקופה העולה על שלוש שנים, רשאי בית המשפט, כעבור שלוש שנים, לצוות על פירוק השיתוף, על אף התניה, אם נראה לו הדבר צודק בנסיבות הענין".

זאת כל עוד הצדדים שמרו על הסכם, במקרה של הפרת ההסכם בית המשפט ניתן לפרק את השיתוף קודם לכן.

• בית המשפט עשוי לבחור בחלוקה פיזית של הנכס עצמו, ככל שהדבר ניתן
• הוראה לפירוק השיתוף וחלוקת המחיר בין השותפים על פי אחוזיהם בנכס
• קניית שאר חלקי הנכס מהשותפים על ידי אחד מהם

בקשה לפירוק שיתוף במקרקעין

רצון למכור את הנכס לצד שלישי מגיע פעמים רבות בשל אי הסכמה על אופי ניהולו, למשל אי הסכמה על תמחור השכירות או המשכיר וכדומה. אך כל הסכם מכר דורש את חתימת כל השותפים לבעלותו ולכן חתימה של אחד מהשותפים או אפילו רובם פרט לאחד, לא תאפשר את מכירתו. לכן  בכל מקרה בו אין הסכמה מלאה של השותפים לעסק למכירתו, יש צורך בהגשת בקשה לפירוק לבית המשפט.

איזו ערכאה משפטית מוסמכת לדון בפירוק?

הדבר תלוי בסוג הנכס. אם מדובר בזכויות מקרקעין הרשומות בטאבו הפירוק ידון בבית משפט השלום

במידה והזכויות רשומות ברשות מקרקעי ישראל הפירוק ידון לפי ערך הנכס, בדומה לתביעות כספיות: עד 2.5 מיליון שקלים לבית משפט השלום, ומעל לכך לבית משפט המחוזי.

במידה והשותפים בנכס הם בני משפחה הפירוק ידון בבית משפט לענייני משפחה.

שיקולי מס בפירוק שותפות: לעיתים אחד הצדדים מעוניין בפירוק השותפות בשל שיקול מס שבח בקביעת מועד הפירוק. למשל במקרה ושותף אחד כבר מכבר דירה אחת וניצל פטור שיש לו על מס שבח ואילו השותף השני טרם. השותף השני מעוניין במכירת הנכס והדבר עשוי לגזור על השותף הראשון למכורו ולשלם את המס באין בררה, זאת בהנחה שאין ביכולתו לרכוש את חלקו של השותף והשני ולא ניתן לחלק זאת באמצעות "חלוקה בעין (חלוקה פיזית של הדירה ל-2 יחידות).

עסקות מקרקעין הן מהעסקאות המסובכות והרגישות ביותר שיש. פירוק זקוק לליווי משפטי צמוד, בוודאי כשהוא נעשה לא בהסכמה. משרדנו מתמחה בתחום המקרקעין ובו תוכלו למצוא עורך דין המתאים לכם משורה של עו"ד מומחים לתחום ובעל ניסיון של שנים שישמחו להיפגש איתכם ולענות לכם על כל שאלה.